가로주택정비사업 부터 시작하려고 합니다. 사실 요즘에는 가로주택정비사업의 확장판인 ‘모아주택’, ‘모아타운’의 의미로 더 많이 쓰이고 있긴 합니다. 따라서 최근에 부동산 공부를 시작하신 분이라면 모아타운, 신속통합기획이라는 단어가 더 익숙하실텐데요. 소규모 재건축에 가까운 가로주택정비사업 개념 절차 그리고 다른 사업들과의 차이에 대해 보다 자세히 알아보도록 하겠습니다.
가로주택정비사업 개념과 절차
가로주택정비사업 개념
먼저 ‘가로’는 가로 세로 할 때 가로가 아니고, ‘거리 가(街)’, ‘길 로(路)’로 이루어진 한자어입니다. 차도와 보도를 모두 합해서 부르는 단어이며, 그냥 ‘길’로 이해하거나 굳이 큰 의미로 해석하지 않아도 됩니다. 지난 2017년 초 가로주택정비사업 절차가 간소화되었고 다음해 2018년에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관련 특례법」이 제정되었습니다.
가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하면서 기반시설의 추가부담 없이 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 쉽게 말하자면 단독주택이나 다세대주택 등 필지단위 주택을 단독주택과 아파트의 장점만을 결합한 소규모 공동주택으로 새롭게 건설합니다. 제2종 일반주거지역일 경우 건물 높이 15층 이하 범위에서 시·도조례로 규정하고 있으며, 이러한 조례에 따라 15층 이상도 가능합니다.
가로주택정비사업은 도시계획도로 등으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 정형화된 가로체계를 갖춘 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행할 수 있으며, 노후 및 불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상, 기존 주택의 수가 20이상(단독주택의 경우 10 이상)일 경우 가능합니다.
다른 개발사업과의 차이점
- 재개발과의 차이점 : 가로주택정비사업은 가로, 즉 ‘도로’를 중심으로 하여 몇몇개의 건물을 합하여 작은 동의 아파트를 만드는 것이고, 재개발은 좀 더 큰 범위에 있는 빌라들이 다 모여서 하나의 대단지 아파트가 되는 것입니다.
- 뉴타운과의 차이점 : 뉴타운은 미니신도시와 비슷한 의미로 보다 넓은 단위에 있는 빌라와 소규모 아파트들을 허물어 길도 다시 내고, 상가도 다시 세우며 원하는 위치에 학교 및 아파트를 세우는 것을 말합니다.
가로주택정비사업의 절차
- 추진위원회 구성 : 재개발이든 재건축이든 추진위원회가 있어야 시작을 합니다. 법적으로 정해진 사항은 아니지만, 추진위원회에서 해당 구역 주민들에게 동의서도 받고 제반 여러 일들을 담당하죠.
- 조합설립 인가 : 조합설립인가가 났다는 것은 정비사업이 본격적으로 시작했다고 볼 수 있습니다. 보통 추진위원회장이었던 사람이 조합장으로 가는 경우가 많습니다. 이 단계에서 정기총회를 열어 공개입찰을 통해 정비사업 전문관리업자를 선정합니다.
- 사업시행인가 : 조합설립인가가 난 이후 약 10개월 후에 사업시행인가가 나는데요. 사업시행인가를 받고 나면 조합이 해야 할 업무의 90% 이상을 달성했다고 해도 과언이 아닐 겁니다. 정비사업의 비례율(쉬운 말로하면 ‘수익률’)과 총 사업비까지 가늠할 수 있어서 조합원의 분담금 또한 알 수 있습니다. 비례율과 조합원 분담금을 알 수 있다는 말은 투자수익률도 어느 정도 명확해진다는 것을 의미합니다.
- 이주 및 착공 : 이주는 시작하기 최소 4개월 전에 통보하며, 착공단계에서는 조합원 동호수 추첨을 실시합니다.
- 준공 및 입주 : ‘준공’은 공사가 완성된다는 의미이므로 ‘착공’과 헷갈리시면 안 됩니다.
- 청산, 조합해산 : 입주하지 않은 조합원은 내가 원래 가지고 있던 땅의 크기에 따라 현금으로 돌려받고 조합 해산을 합니다.
마치며
지금까지 가로주택정비사업의 개념 및 진행절차를 알아보았는데요. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 참고하시면 보다 세세한 사안을 찾아보실 수 있습니다.