건축물 용도변경 허가 신청 또는 신고대상

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건축물 용도변경 허가 신청 또는 신고대상에 햇갈릴 수가 있습니다. 우선 건축물의 용도란 시설군과 같은 용어로서 해당시설군 안에서 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다.

이러한 건축물의 용도는 「건축법」 제19조에 따라 각 시설군마다 9개의 용도로 구분되며, 이 중 하위군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 합니다.

여기서 용도가 비슷한 시설을 묶어 놓은 것을 시설군이라고 하며, 시설군을 변경할 때에는 용도변경 신청을 해야 합니다.

상기와 같이 분류까지 해놨지만 내가 하는 사업이 어느 군에 속하는지 정확히 알기가 힘듭니다.

예로 요즘 도시에서는 잘 볼 수 없지만 시골에 가게 되면 다방을 볼 수 있는데 근린생활시설인지, 맞다면 1종인지 2종인지 왜 그런지 일반인은 알기 힘듭니다.

이는 음식을 조리, 판매하지만 술을 팔지 않아 휴게음식점이며, 바닥면적 합계가 300m² 미만이면 제1종 근린생활시설, 그 이상은 제2종 근린생활시설로 분류합니다.

면적에 따라서도 분류가 바뀔 수 있다는 것이죠.

정확하게 알고 싶다면 해당 관청(구청)에 문의하여 건축과 담당자와 유선상으로 상담하거나 건축물대장 등본·초본 발급 및 열람을 통해 확인할 수 있습니다.

낮은 숫자(상위 시설군)가 높은 숫자(하위 시설군)로 내려갈 때에서는 신고 사항, 높은 숫자에서 낮은 숫자로 올라갈 때에서는 허가 사항이며, 같은 시설군 내에서 변경 용도변경 시에는 건축물대장 기재 내용 변경신청만으로 용도변경이 가능합니다.

건축물대장 등본·초본은 정부24 홈페이지(http://www.gov.kr/portal/minwon) 또는 국토교통부 건축행정시스템 세움터 홈페이지(https://www.eais.go.kr)에서 발급 또는 열람할 수 있습니다.

예를 들어 종교시설(문화집회시설군)에서 제2종 근린생활시설(근린생활시설군)로 변경 시에는 신고 사항이며, 단독주택(주거업무시설군)에서 판매시설(영업시설군)로 변경 시에는 허가 사항입니다.

그리고 같은 시설군 내에 변경사항은 건축물대장 기재 내용 변경신청 사항이지만 제1종 근린생활 시설에서 제2종 근린생활시설로 또는 반대의 경우로 변경은 예외로 신고 또는 허가 사항입니다.

건축물 용도변경 전 용도지역·지구, 주차대수, 정화조 용량 등을 확인해야 하며, 용도변경 시에는 해당 층의 변경 후 평면도, 용도변경에 따른 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서를 제출해야 합니다.

결론적으로 말씀드리면 개인적으로 처리하기엔 조금 힘들고, 건축사사무소에 용도변경 의뢰를 하여 처리하시는 것이 좋습니다.

「건축법」상 건축물의 용도는 1차적으로 건축물대장상의 기재내용(표시)만으로 판단하지만, 실제로는 구체적인 현황조사 등을 통하여 다른 법령에서의 적용여부나 기존 건축물과의 관계 등을 종합적으로 검토하여 판단하게 됩니다.

따라서 동일한 건물 내에서도 층별·호수별로 세부용도가 달라질 수 있으며, 일부 호실만을 분할하거나 합병함으로써 새로운 용도의 건축물이 될 수도 있습니다.

또한, 종전에는 허용되지 않았던 용도라도 현재는 관련법령의 개정등으로 인하여 새롭게 허용되는 경우도 있으므로 반드시 건축사사무소와의 상담을 통하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

같은 시설군내에서는 별도의 허가절차 없이 자유롭게 용도변경이 가능하며, 만약 위락시설군안에서 근린생활시설군으로의 용도변경이라면 관할관청으로부터 사전검토를 받은 후 설계도서를 첨부하여 신청하면 됩니다.

그러나 서로 다른 시설군간의 용도변경시에는 먼저 행위허가신청을 한 후 허가서를 교부받아야 하며, 공사완료 후 사용승인신청서를 제출하여 사용승인을 받아야 합니다.

위락시설군중 문화 및 집회시설군으로의 용도변경처럼 7개 시설군 간의 용도변경시는 모두 행정청에 의한 인허가 대상입니다.

6개 시설군 사이의 용도변경이라도 2종근린생활시설군→판매시설군, 숙박시설군→업무시설군 처럼 중간에 주거지역이 끼어있는 경우에는 역시 인허가 대상입니다.

반면, 자동차관련시설군↔문화 및 집회시설군, 교육연구시설군↔공장군, 산업시설군↔창고시설군, 전기통신시설군↔위험물저장 및 처리시설군, 묘지관련시설군↔관광휴게시설군 과 같이 두 개의 시설군사이의 용도변경은 대부분 신고대상이므로 비교적 간편하게 용도변경을 할 수 있습니다.