부동산 가등기 본등기 종류와 내용에 대해 알아보겠습니다.
가등기
먼저 부동산 가등기 의미부터 보면 이는 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못하여 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 예비등기입니다.
쉽게 예를 들자면 아버지가 아들에게 공인중개사 자격증을 취득하면 아들에게 아버지의 아파트를 준다고 한다고 가정해 봅시다.
물론, 부자지간이라 신뢰가 있어야 하지만 법적으로 살펴보면 먼저 청구권 보전을 위한 가등기를 하고 그 후 조건인 ‘공인중개사 자격을 취득하면’ 본등기(소유권이전)을 해준다는 이야기입니다.
즉, 가등기의 효력은 청구권 보전의 효력과 순위보전의 효력이 있습니다.
가등기 종류
가등기의 종류에는 청구권 보전을 위한 가등기와 담보 가등기가 있습니다.
소유권 등 청구권 보전을 위한 가등기는 건물을 매매 시에 계약금과 중도금을 지급하고, 이후에 매수자는 잔금 지급하게 되면 매도자는 소유권 이전함으로써 소유권 등기가 가능하지만, 양도세 등의 문제로 잔금 납부기한을 1년 후에 지급한다든지 장기간 미룰 때 본등기에 앞서 가등기를 해놓음으로써 그 순위를 보전할 수 있습니다.
계약 이후에 가등기해 놓음으로써 이중매매라든지 은행 저당권 설정 등을 나중에 분쟁이 생길 여지를 줄 일 수 있습니다.
그리고 담보가등기는 담보목적으로 설정하는 가등기이며, 기능적으로는 쉽게 생각하여 은행에 돈을 빌리는 근저당권과 같다고 생각하시면 됩니다.
채권자는 채무자에게 돈을 빌리고 저당권을 설정하게 합니다. 나중에 빌린 돈을 갚지 않으면 임의경매 신청을 해서 경매절차를 밟으면 되지만 경매절차, 낙찰, 배당까지 1년 넘는 시간이 걸려 즉시 현금화에 문제가 생깁니다.
이에 근저당 대신 담보가등기를 설정하여 채무자가 빌린 돈을 갚지 않으면 채권자는 담보가등기 잡은 건물을 본등기하여 소유권을 채권자 명의로 바꾼 다음 현금화 할 수 있습니다.
그리고 가등기의 제척기간의 10년입니다. 10년동안 채권자가 아무런 행위가 없다면 채무자(가등기의무자)는 가등기 말소가 가능합니다.
본등기
다음 본등기(종국 등기)는 가등기나 예비등기와 비교하면 등기 본래의 효력을 완전하게 발생시킵니다.
형식에 따라 주등기, 부기등기로 나누어지며, 그 내용에 따라 새로운 등기원인을 근거로 하여 어떤 사항을 등기사항 증명서에 새로이 기재하는 기입등기, 어떤 등기기가 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 변경사항을 기재하는 변경등기, 예로 등기 후에 매수자 이름을 개명해서 바뀌었을 수도 있겠죠.
기존 등기가 부당하게 소멸한 경우에는 이를 회복하는 회복등기, 이미 등기된 사항을 법률적으로 소멸시키기 위해 하는 말소등기가 있습니다.
이미 행하여진 등기에 대해서 그 절차에 착오가 있어 잘못 기재된 경우 바로잡기 위해 하는 경정등기, 예로 면적이나 지목 등의 내용을 토지대장에서 등기사항전부증명서에 이기하는 과정에서 누락이나 실수가 발생하거나 소유자 이름이 잘못 적힌 경우 등이 있습니다.
주등기와 부기등기를 간단하게 설명하자면 주등기는 소유권을 등록하는 일반적인 등록이며, 등기사항전부증명서에 등기 순위번호가 1, 2, 3 순서대로 등기사항별로 적혀있습니다.
부기등기는 소유자 이외의 제 3자의 권리나 부담사항을 등기하며, 주등기 번호 아래에 부기 및 호라는 번호를 기재하여 2-1, 2-2, 3-1와 같이 표기하는 등기를 말합니다.
등기사항전부증명서에 기록되는 등기는 대법원인터넷 사이트에 가시면 누구나 나의 땅이 아니더라도 등기사항전부증명서를 쉽게 발행 가능합니다.
이것을 공시의 기능이라고 합니다. 하지만 등기사항은 공신의 원칙은 적용되지 않습니다.
즉, 등기사항전부증명서에 적혀진 내용이 실제 내용과 다르더라도 적혀진 내용대로 믿고 잘못된 거래를 한 거래자는 보호를 받지 못합니다.
계약 시 미심쩍은 부분이 있다면 등기사항을 무조건 신뢰하지 마시고 한 번 더 확인하시는 습관이 필요합니다.
이처럼 부동산 가등기 본등기 종류에 대해 알아봤는데 참고하길 바랍니다.