주택을 사고 파는 행위, 즉 일반적으로 이루어지는 매매는 공인중개사를 통하거나 직거래 방법 등으로 쉽게 거래를 할 수 있지만 신축으로 지어지게 될 아파트를 분양을 받은 사람이 잔금을 납부하기 전에 분양권을 다른 사람에게 매도하는 분양권 전매는 지역에 따라 제한하는 규제를 적용받을 수 있는 만큼 일반 매매와 비교 시 거래가 자유롭지는 못합니다.
분양권 전매제한 뜻
투기 수요를 억제하고, 실수요자에게 주택 구매의 기회를 확대하기 위해 이러한 분양권 거래를 금지하는 정책을 분양권 전매제한이라고 하는데요.
장점은 주택을 취득하기 위한 실수요자들에게 주거 안정성 보장은 물론 투기 억제와 시장을 안정화하는 역할을 하며, 단점으로는 장 자율성을 억제함에 따라 소유자가 피치 못할 사정으로 현금이 필요하더라도 매매가 금지되어 개인의 재산권을 행사를 침해하면서 현금흐름을 제한시킵니다.
즉, 전매제한과 같은 규제가 강화되면 부동산 매매 시장을 냉각시킬 수 있습니다.
또한, 분양권 취득은 토지를 유상으로 취득하는 것으로 보는 조합원 입주권과는 달리 주택을 취득할 수 있는 순수한 권리만을 취득한 것이기 때문에 취득세와 종합부동산세, 재산세 등이 부과 되지 않습니다.
다만, 주택수에는 포함이 되는 만큼 무주택의 지위라고 하더라도 분양권 양도시 1과세1주택 비과세를 적용받을 수 없을 뿐 아니라 일반주택을 가지고 있을 때 양도시 일시적 2주택 비과세요건을 고려해봐야 하는 것입니다.
분양권 전매제한 완화 내용
지난 4월 분양권 전매제한 기간을 완화하는 주택법 시행령이 시행되면서 분양권 거래도 반등했던 적이 있었습니다.
더 자세히 살펴보면 국토교통부는 지난 3월 24일 차관회의를 통해 ‘1·3 부동산대책’ 중 하나인 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령을 통과되면서 2023년 4월 7일 개정된 ‘주택법 시행령’에 따라 크게 완화되었습니다.
서울
이를 통해 현재도 유일하게 규제지역으로 묶여 있는 강남3구와 용산구는 분양권 전매제한이 최대 10년에서 3년으로 줄어들게 되었고, 이 외 나머지 서울 전역은 1년으로 대폭 완화되었습니다.
수도권
개정령 시행 전에는 수도권의 경우 분양권 전매제한 기간이 최대 10년이였지만, 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄어들게 되었습니다.
- 공공택지 또는 규제지역 : 3년
– 수도권 공공택지 : 동탄, 운정
– 수도권 규제지역 : 강남, 서초, 송파, 용산
. - 과밀억제권역 : 1년
– 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥
. - 기타 : 6개월
– 수도권 비과밀 : 광주, 용인, 화성 등
비수도권
서울 경기도를 제외한 비수도권의 경우는 기존 4년에서 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월, 그 외에는 전면 폐지되었습니다. 즉, 수도권은 최대 10년에서 최대 3년, 비수도권은 최대 4년에서 최대 1년으로 단축되었습니다.
- 공공택지 또는 규제지역 : 1년
– 비수도권 공공택지 : 세종, 아산탕정, 에코델타시티 등
– 비수도권 규제지역 : 없음
. - 광역시(도시지역) : 6개월
– 대전, 대구, 부산, 울산, 광주
. - 기타 : 없음
– 김해, 창원, 양산, 원주 등
하지만 이러한 분양권 전매제한이 효과를 보기 위해서는 실거주의무 폐지도 함께 병행되어야 하는데요.
정부에서 올해 초 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 최장 5년의 실거주 의무를 폐지하겠다고 밝히면서 이 같은 내용을 담은 주택법 개정안이 발의되었지만, 아쉽게도 실거주의무 폐지를 담은 주택법 개정안은 통과되지 못해 주택 시장에서 혼란은 계속되고 있습니다.
얼마 남지 않은 2023년, 만일 처리가 불발되었을 때에는 이번 국회 임기 내 통과가 어려운 만큼 사실상 법안이 폐기 수순을 밟아야 합니다.
국회 계류 중인 주요 주택 현안 관련 법안
- 주택법 개정안
– 수도권 분양가상한제 적용 단지 최정 5년 실거주 의무폐지
– 법안 발의 : 2023년 1월
. - 재건축초과이익 환수법 개정안
– 재초환 부과금 면제 금액 현행 3,000만원 → 1억원 상향
– 법알 발의 : 2022년 9월
. - 노후계획도시 특별법
– 20년 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지 재건축·재개발 관련 규제 완화
– 리모델링 단지 가구 수 최대 21% 확대 특례
– 법안 발의 : 2023년 3월
참고
분양권 전매제한 기간 확인은 [청약홈] 홈페이지를 통해 가능한데요. 먼저 좌측 메뉴에 있는 ‘청약소통방’의 하위 카테고리에서 ‘분양권 정보(전매제한 등)’을 선택하게 되면, 최초 입주자모집공고시 사업주체(시행사)가 등록한 정보를 기준으로 전매제한 기간을 안내해주고 있습니다.
지역과 시군구를 선택하고 주택명(건설업체명)을 기입하여 검색하면 원하는 단지의 전매제한 기간을 정확하게 확인할 수 있습니다. 다만, 향후 관련 법령 개정시 변경될 수 있으니 참고용으로만 사용하길 바랍니다.