양도소득세 장기보유특별공제 조건

양도소득세는 아파트나 빌라, 주택 등 부동산을 매도 시 시세차익 즉, 양도차익(= 양도가액- 취득가액- 필요경비- 장기보유 특별공제)에 대해 세금을 부과하는 국세의 한 종류입니다.

이 가운데 오늘은 장기보유 특별공제에 대해 자세히 확인해보는 시간을 가질 텐데요. 부동산은 주식과 달리 단타가 쉽지 않습니다. 취득세 등 거래세가 적은 금액이 아니기 때문인데요.

정부는 부동산을 단기적인 투기로 활용하는 것을 막기 위해 오랜 기간 장기적으로 부동산을 보유했을 경우 해당 목적물을 매도하면 장기보유에 대한 혜택을 줍니다.

주택의 경우에는 1가구 1주택에 대해서는 비과세를 적용하기 때문에 양도세가 발생하지 않지만 12억 이상의 고가주택에 대해서는 양도세 부과합니다.

또한, 주택을 제외한 상가 등 건물 또는 토지에 대해서는 양도소득세 부과 대상입니다. 따라서 매수 시에는 이러한 세금에 대해서 대략적으로 숙직하고 있어야지만 보유 기간, 용도변경 등의 전략적인 활용을 통해 매도 시 양도세를 줄일 수 있습니다.

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양도소득세 장기보유특별공제

양도소득세 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 건물 및 토지에 대해 양도세를 공제해 주며, 보유 기간이 길어질수록 공제금액도 커지는 구조입니다.

단, 미등기 양도자산 또는 조정지역 내 1가구 2주택 이상(2024년 5월 9일까지 배제 중지) 등은 장기보유특별공제 배제대상입니다.

우선, 자신의 부동산이 장기보유 특별공제 대상인지 확인이 필요한데요.

양도소득세 면세조건은 12억 원 이하의 주택이면서 2년 이상 보유해야 합니다. 비과세의 경우에는 양도세 신고를 안 해도 되고, 면제조건은 세금액이 0원이라도 신고의무가 있습니다.

양도소득세 장기보유특별공제 비율은 구글에서 소득세법을 검색하거나 법제처를 통해 소득세법 제95조 확인하면 됩니다.

1세대 1주택은 3년 이상 보유 12%부터 최대 10년 이상 40%까지 매년 4%씩 세금감면율이 높아집니다. 이전에는 최대 80%까지 감면해주었는데 세금감면이 대폭 축소되었는데요.

그리고 토지·건물·주택에 대해서는 3년 이상 6%에서 최대 15년 이상 30%까지 매년 2%씩 증가하는 세율입니다.

이처럼 세법은 매년 조금씩 바꿔서 세무사조차도 헷갈린다는 말이 있을 정도로 변화무쌍합니다.

과거에는 비사업용토지에 대해서는 장기보유 특별공제를 해주지 않았거나 주택은 보유 기간에 2년 이상 거주한 경우에만 양도소득세 장기보유특별공제를 해주는 시절도 있었습니다.

보유 기간 세제혜택도 최대 10년에서 최대 15년으로 늘였습니다. 정권이 바뀐 정부에 따라 부동산 경기에 따라 정부의 태도가 수시로 바뀌는 것인데요.

큰 테두리에서는 변경이 없지만 조금씩 바뀌는 형태로 부동산 경기에 영향을 주는 만큼 일반인으로서는 큰 테두리를 익히고, 필요할 때 법을 찾아보는 습관을 길러야 합니다.

양도세 계산이 어렵다면 취득가액, 양도가액, 보유 기간(취득일자, 양도일자)정도만 알면 컴퓨터가 알아서 계산해 주는 앱도 있습니다.

기본공제(인적공제이며, 1년에 한 번 250만 원 적용), 필요경비 등은 큰 금액이 아니라면 양도세 부분에 차지하는 비율은 작은 부분입니다.

저는 ‘부동산 계산기’ 앱을 주로 활용하는데, 상기 내용에 해당하는 금액을 적고 계산을 누르면 취득세, 보유세, 상속세 등을 자동으로 계산해 줍니다.

장기보유 특별공제금액, 과세표준, 양도소득세율, 양도소득세 및 총납부금액(양도소득세+지방소득세)까지 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.