임차한 부동산 목적물에 누수가 있거나 형광등이 나갔다면 임대인과 임차인 중에 누구의 비용으로 수리(수선)를 해야 할까요? 물론, 상황에 따라 다르겠지만 오늘은 부동산 수리가 필요한 부분에 대한 수리, 수선에 대한 의무는 누구의 책임으로 귀속되는지 임대인 임차인 부동산 수리 및 수선 의무를 확인해 보도록 하겠습니다.
임대인 임차인 부동산 수리 및 수선 의무
임대인이란?
임대인은 말 그대로 임대를 하는 집주인을 뜻합니다. 즉, 세입자에게 세를 주고 돈을 받는 사람이죠. 월세나 전세 등 다양한 형태로 수익을 창출하기 위해서 건물을 소유하고 있는 사람입니다.
임대인 의무
- 임차인에게 임차 목적물을 대여
- 임차목적물을 필요한 상태를 유지 – 수선의무
- 보증금 반환 의무
우선 임대인은 목적물 인도는 물론 수선의무와 방해제거의무가 있습니다. 그중 민법 제623조에서는 임대인의 의무를 명시했습니다.
‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’ (민법 제623조)
예를 들어 부동산에 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 경미한 파손일 경우에는 임대인의 수선(수리) 의무를 지지 않지만 수선하지 않을 때 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 경우에는 임대인은 수선의무를 가집니다. (대법원 판례 94다34692, 94다34708)
구체적인 사례로 배관이 터져 온통 물바다가 되었거나, 보일러가 제대로 작동하지 않는 등 배관 및 보일러 시설은 건물의 주요 구성 부분 또는 설비 부분이므로 임대인의 수선의무가 있습니다. 즉, 기타 수도배관, 하수시설 관련, 내력벽 등 주요구조 부분, 건물 시공하자로 인한 결로 공사 등은 임대인 수선의무에 해당합니다.
만일, 임차인의 사용 과정에서 발생한 부분에 대해서는 책임을 지지 않아도 되지만 계약상 특약으로 임대인의 수선 의무를 면제하였더라도 주요 구조물 및 기본 설비 부분의 수선의무는 임대인에게 계속 있습니다.
임차인이란?
임차인은 부동산을 임차하여 사용하는 세입자입니다. 상가나 집 등 부동산을 사용하면서 일정 금액을 지불합니다.
임차인 의무
- 임대료 지급 의무
- 목적에 맞게 사용할 의무
- 원상복구 의무
이에 반해 간단하게 수선이 가능한 품목은 임차인 의무가 됩니다. 거주자로서 관리의 주의의무를 다해야 하고 수선이 필요한 부분에 대해서는 임대인에게 통지해야 합니다.
예를 들어 수도꼭지 교환나 형광등과 같은 소모품 교체, 그리고 욕실샤워기, 문고리 등 사소한 부품의 단순 교환은 임차인의 수선의무 몫으로 인정되며, 부주의로 인한 망실은 임차인의 비용으로 수리를 해야 합니다.
임대인이 수선의무를 하지 않을 경우, 임차인은 사용수익에 지장을 주는 범위에 대해 차임 지급을 거절할 수 있고, 수선의무 지체에 의한 계약의 해지 및 임대보증금 반환요청을 할 수 있습니다. 그리고 새로운 임차목적물을 구하는데 필요한 기간 동안 휴업에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
임대차계약이 완료되는 시점에는 임차인은 원상복구의 의무가 있습니다. 임차인의 과실로 수선이 필요한 경우가 발생한다면 임차인의 원상복구 의무가 있고, 일상적으로 물건을 사용하다가 생긴 손상, 노후화로 인한 집기 등의 물건 손상은 원상복구의 의무가 없습니다.
임차인은 입주 시 사진을 찍어 집안의 상태를 기록으로 남겨두고, 나중에 문제가 발생할 때 활용하는 지혜가 필요합니다.
이상으로 임대인 임차인 부동산 수리 및 수선 의무에 대해 알아봤는데 참고하여 잘 적용해보길 바랍니다.
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