전세 계약 연장 해야 할지, 대출받아서라도 실거주 집을 구해야 할지 최근 주택시장의 변동성으로 인해 많은 임차인들의 고심이 깊어지고 있습니다.
이번 시간에는 전세 계약 연장시 방법과 주의해야 할 사항은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약 연장 방법
묵시적 갱신계약
계약 만료일을 기준으로 2개월 전까지 양측 모두 계약 종료 의사를 표시하지 않으면 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
묵시적 갱신계약은 주택임대차보호법 제6조 1항에 명시되어 있으며, 임차인의 권리를 보호해 주기 위한 법이다 보니 임대인 입장에서는 계약 만료를 원할 경우 3개월 전까지는 임차인에게 계약에 관한 내용을 말해야 합니다.
상호 간에 묵시적인 의사표시로 연장되는 것이지만 갱신 기간이 2년으로 정해져 있어서 전세 계약서를 작성하는 것과 같은 효과가 있습니다.
계약 갱신청구권
2020년부터 실행 중인 계약 갱신 청구권은 임차인이 원할 때 한 번만 계약을 연장할 수 있으며, 5% 보증금 증액 한도 제한이 있습니다.
이때 임대인은 임대인의 직계 존비속이 해당 주택에 실제 거주할 의사가 있거나 부정한 방법으로 임차인이 임차한 경우 등 특별한 사유가 있지 않은 한 계약 갱신 청구권을 거부할 수 없습니다.
주택임대차보호법이 특히 임차인 보호에 치중해 있기 때문입니다.
합의에 의한 계약서 재작성
임대인과 임차인이 상호 합의로 계약서를 재작성하는 경우 있습니다. 이 경우는 통상적으로 기존 계약조건과 다르게 전세보증금을 증액 또는 감액하게 됩니다.
증액의 경우 계약 갱신청구권을 사용한 게 아니라서 보증금 5% 증액 한도 제한받지 않습니다.
전세 계약 연장 시 주의사항 안내
등기부등본에 새로 잡힌 가압류, 근저당 등이 있는지 확인해야 합니다.
예를 들어 확정일자 이후 근저당이 설정되고 보증금을 증액했다면 증액 보증금은 후순위로 배치되어 우선적인 보호를 받지 못하기 때문에 근저당이 있을 경우 전세보증금을 증액하지 않는 것이 합리적입니다.
만약 보증금을 증액하는 경우에는 변경된 금액을 보장받기 위해서 새로 확정일자를 받아야 합니다.
그리고 보증금 변동이 있는 경우 연장 계약서 재작성 시 총보증금 액수로 기존보증금과 증액 보증금을 합산하여 연장 계약서를 작성해야 하며, 이때 반드시 주택임대차 계약서 신고를 하시기 바랍니다.
합의로 재계약을 한 건지, 계약 갱신 청구권 행사로서의 재계약서인지 계약서에 표시해야 합니다.
그 이유는 계약갱신청구권에는 재계약과는 달리 보증금 증액 한도가 있기 때문입니다.
집주인이 임대 사업자인지 여부( www.renthome.go.kr )도 반드시 확인을 해야하는데 이는 만일 임대사업자인 경우 특별한 사유 없이 전세 계약 갱신거부가 어렵기 때문입니다.
전세 계약 연장은 임대 관계를 지속하며 양측의 이익을 고려하는 중요한 결정인바, 신중한 검토와 협의를 거치시길 바랍니다.