건축물은 처음 지어질 때부터 정해진 용도가 있습니다. 보통은 그 용도로 쭉 사용되는 것이 일반적인데요. 새로운 소유주의 필요 등으로 건축물 용도를 변경해야 하는 경우가 있습니다. 오늘은 이럴 때 필요한 건축물 용도변경 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
건축물 용도변경
우선 건축물 용도변경 이전에 우선 건축물의 용도부터 알아보겠습니다. 건축법에는 건축물의 용도를 총 29가지(시행령 포함 30가지)로 구분해두었습니다.
좀 많아 보이지만, 하나하나 알아보겠습니다.
1. 단독주택
단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 포함됩니다. 3층이하의 작은 주택을 생각하시면 됩니다.
2. 공동주택
아파트(5층이상), 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 포함됩니다. 연립과 다세대주택은 바닥면적을 기준으로, 연립/다세대주택과 아파트는 층수를 기준으로 구분합니다.
3. 제1종 근린생활시설
일상생활에 꼭 필요한 것으로, 소매점이나 휴게음식점(예: 편의점, 카페 등), 미용실, 의원, 마을회관, 주민센터, 변전소 등이 포함됩니다.
4. 제2종 근린생활시설
일상생활에 필요한 것으로, 작은 공연장이나 소형 교회, 동물병원, 일반음식점, 공부방, 고시원 같은 곳이 포함됩니다.
5. 문화 및 생활시설
대형 공연장이나 전시장, 동/식물원이 포함됩니다.
6. 종교시설
여의도 대형 교회를 생각하시면 되겠습니다.
7. 판매시설
도/소매점, 상점으로 백화점, 대형마트, 노량진 농수산물 시장 같은 곳을 생각하시면 됩니다.
8. 운수시설
여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설, 항만시설 등을 말하는 것으로, 고속버스터미널이나 서울역, 인천국제공항을 생각하시면 됩니다.
9. 의료시설
의원급 이상의 대형병원, 감염병 예방을 위한 격리병원 등을 생각하시면 됩니다.
10. 교육/연구시설
학교, 교육원, 연구소, 도서관, 대형학원 등을 생각하시면 됩니다. 이 때, 자동차운전학원은 제외됩니다.
11. 노유자시설
어린이집, 노인복지시설 등을 이야기합니다.
12. 수련시설
청소년수련관, 유스호스텔, 야영장 등을 이야기합니다.
13. 운동시설
태릉선수촌 같은 곳을 생각하시면 됩니다.
14. 업무시설
공공업무시설과 일반업무시설로 나뉘며, 금융업소나 출판사, 신문사, 오피스텔 등이 포함됩니다.
15. 숙박시설
일반숙박시설, 생활숙박시설, 관광숙박시설, 바닥면적 500m2 이상의 다중생활시설이 포함됩니다. 모텔, 호텔 등을 생각하시면 됩니다.
16. 위락시설
바닥면적 150m2 이상의 단란주점, 유흥주점, 카지노, 무도장/무도학원 등이 포함됩니다.
17. 공장
18. 창고시설
창고, 하역장, 물류터미널, 집배송시설을 이야기합니다.
19. 위험물 저장/처리시설
뭔가 굉장한 시설 같지만, 일상생활에서 쉽게 볼 수 있는 주유소 같은 곳을 이야기합니다.
20. 자동차관련시설
주차장, 세차장, 폐차장, 검사장, 차량 매매장, 정비공장, 자동차운전학원 등을 이야기합니다.
21. 동/식물관련시설
축사, 도축장, 온실 등을 이야기합니다. 동/식물원은 제외됩니다.
22. 자연순환시설
고물상 같은 곳을 이야기합니다.
23. 교정시설
감옥, 소년원 등을 이야기합니다.
24. 국방/ 군사시설
25. 방송통신시설
방송국, 데이터센터 등을 이야기합니다.
26. 발전시설
발전소, 변전소 등을 이야기하며, 제1종 근린생활시설에 포함되는 변전소는 제외합니다.
27. 묘지관련시설
28. 관광휴게시설
야외음악당, 야외극장, 휴게소, 공원, 유원지, 관광지 등을 이야기 합니다.
29. 장례시설
30. 야영장 시설
시행령에 따르는 시설로, 바닥면적 300m2 미만의 야영장 시설을 갖추었다면 수련시설이 아닌 야영장 시설로 구분합니다.
이렇게 30가지의 건축물 용도를 알아보았는데 이 용도를 변경할 때 허가를 받아야되는 경우가 있고, 신고만 하면 되는 경우가 있고, 건축물 대장 기재사항 변경신청을 해야되는 경우가 있습니다.
복잡할 것 같지만, 공인중개사나 주택관리사 등의 시험을 준비하시는 분들은 아마 한번씩 외워보신거고, 부동산 공부를 안해보신 분들도 알아두면 언젠가 써먹을 수도 있는 것이기에 이번 기회에 배워보겠습니다.
자동차관련시설군
- 산업 등 시설군 : 운수, 창고, 공장, 위험물저장/처리, 자원순환, 묘지, 장례시설
- 전기통신시설군 : 방송통신시설, 발전시설
- 문화/집회시설군 : 문화 및 집회시설, 종교시설, 관광휴게시설, 위락시설
- 영업시설군 : 운동시설, 판매시설, 숙박시설, 다중생활시설
- 교육/복지시설군 : 교육/연구시설, 노유자시설, 수련시설, 의료시설, 야영장시설
- 근린생활시설군 : 1종, 2종(다중생활시설 제외)
- 주거/업무/국방시설군 : 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정시설, 국방/군사시설
- 기타시설군 : 동/식물 관련시설 등
위와 같이 건축물 30가지 용도를 ‘군’으로 묶어줍니다. 그 다음, 군의 머리글자를 따서 ‘자산전문영교근주기’로 외워주는데요.
외워주는 순서대로 내려가면서 건축물의 용도를 변경할 때는 신고만 하면 되고, 반대로 올라올 때는 허가를 받아야 하며, ‘군’ 내부에서 바뀌는 것은 건축물 대장 기재사항 변경신청을 해야합니다.
예를 들어보겠습니다.
1. 단란주점(위락시설)을 폐업하고 그 자리에 카페(휴게음식점)을 차리는 경우
문화/집회시설군에서 근린생활시설군으로 변경되는 것으로, 신고만 하면 됩니다.
2. 야영장(수련시설)으로 쓰던 곳에 건물을 지어서 모텔(숙박시설) 사업을 하려는 경우
교육/복지시설군에서 영업시설군으로 올라가는 것이기에, 허가를 받아야 합니다.
3. 냉동삼겹살집(일반음식점)을 하던 곳에서 인테리어를 싹 바꿔서 브런치 카페(휴게음식점)를 하려는 경우
제2종근린생활시설에서 제1종근린생활시설이 되는 것으로, 건축물대장 기재사항 변경신청을 하시면 됩니다.
제가 이렇게 길게 말씀드리긴 했지만, 해당 건물의 용도는 그냥 봤을 때 애매한 경우가 꽤 많습니다.
당연히 발전소와 주차장은 많이 다르지만, 종교시설의 경우 이 교회가 바닥면적500㎡ 이상인지 미만인지 구분이 잘 안되서 문회/집회시설인지 제2종근린생활시설인지 구분하는 것은 육안으로는 어렵습니다.
그렇기 때문에 건축물대장을 통해 해당 건축물의 용도를 확인하시는 것을 추천드립니다.
이를 통해 건축물의 용도를 확인했고, 어떤 건축물로 변경할 지 결정하셨다면 가까운 건축사 사무소 등을 방문하셔서 상담받으시는 것을 추천드립니다.